Разрешительная документация в 2026 году

Что изменилось после Постановления № 735 и почему это критично для прохождения государственной экспертизы

Содержание:

Разрешительная документация

Дата обновления: 26.02.2026

С 24 декабря 2025 года в Республике Беларусь действует Постановление Совета Министров № 735 от 18.12.2025 «О разрешительной документации на строительство». Этим документом утверждено полностью новое Положение о порядке подготовки и выдачи разрешительной документации, которое пришло на смену Постановлению № 223 от 20.02.2007, действовавшему почти 18 лет.

Одновременно продолжает действовать обновлённый порядок проведения государственной строительной экспертизы (Положение № 791 в редакции Постановления № 969 от 18.12.2024, вступившей в силу 22 марта 2025 года), а для отдельных категорий объектов 4–5‑го классов сложности — упрощённый режим по Указу Президента № 46 от 31.01.2025.

Для тех, кто ведёт несколько объектов параллельно и несёт персональную ответственность за сроки, всё это означает одно: правила игры изменились, и цена ошибки в разрешительной документации выросла. Давайте разберёмся, что именно изменилось, где сегодня чаще всего «спотыкаются» проекты и как этого избежать.

Что принесло Постановление № 735

Положение № 735 — это не косметическая правка старых норм. Это новый документ из 6 глав и 33 пунктов, который выстраивает процедуру подготовки и выдачи разрешительной документации в логике Кодекса об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности (вступил в силу 23.07.2024). Ключевые изменения, которые влияют на практику:

Новый состав разрешительной документации

Перечень документов дифференцирован в зависимости от способа предоставления земельного участка: с предварительным согласованием места размещения или без. Формы технических требований (приложения 2–12) и технических условий (приложения 13–20) стандартизированы. Исполком определяет объектный перечень организаций, выдающих ТТ или ТУ, исходя из назначения объекта и условий строительства.

Расширенный круг исполнителей

Подготовку разрешительной документации выполняют КУП, иные уполномоченные организации или территориальные подразделения архитектуры и строительства. Для заявителя это означает, что взаимодействие с конкретным исполнителем может отличаться от района к району, и знание местной специфики становится реальным преимуществом.

Расширенный перечень исключений

Кодекс (с 23.07.2024) и Указ № 46 (с мая 2025) расширили список случаев, когда разрешительная документация не требуется: модернизация, ремонт объектов; возведение одноквартирных жилых домов 5‑го класса сложности в упрощённом порядке; отдельные категории объектов 4–5‑го классов по Указу № 46. Но для абсолютного большинства объектов коммерческого и промышленного строительства полный пакет по‑прежнему обязателен.

Связка «разрешительная документация — экспертиза»

Обновлённое Положение № 791 (ред. 22.03.2025) прямо устанавливает: проектная документация разрабатывается после получения разрешительной документации на строительство. Документация, разработанная с нарушением этого требования, не может быть представлена для проведения государственной строительной экспертизы.

На практике это означает жёсткую последовательность: сначала полный и корректный пакет разрешительной документации по правилам № 735, затем проектирование, затем экспертиза. Любая попытка «запараллелить» этапы или подать проект с неполной разрешительной документацией приводит к возврату без рассмотрения.

Важно: При значительных нарушениях по разрешительной документации проект возвращается заявителю без рассмотрения — ещё на стадии приёмки, до начала собственно экспертизы. Время, потраченное на проектирование, в этом случае потеряно.

Характерные причины возврата проектов в 2025–2026 годах

По итогам первых месяцев работы по новым правилам сформировался устойчивый перечень типичных ошибок. Многие знакомы по прежней практике, но часть — прямое следствие перехода на Постановление № 735 и обновлённый порядок экспертизы.

№	Причина возврата / замечания	Практический комментарий
1	Неполный комплект или ненадлежащее оформление разрешительной документации по новым формам № 735	Формы технических требований и условий стандартизированы — использование старых бланков не допускается. Проверяйте соответствие приложениям 2–20.
2	Несоответствие проектных решений АПЗ, техусловиям или градостроительной документации	Особенно часто возникает при изменении проектных решений в ходе проектирования без корректировки АПЗ.
3	Отсутствие согласования с главным архитектором района (области)	Требуется не для всех объектов, но когда требуется — его отсутствие является безусловным основанием для возврата.
4	Отсутствие необходимых заключений надзорных органов (в т.ч. Госпожнадзора)	Перечень определяется исполкомом исходя из назначения объекта. Неверная оценка необходимости заключения — распространённая ошибка.
5	Представление исходных данных, ТУ или требований с истёкшим сроком действия	При длительном проектировании документы «стареют» незаметно. Необходим системный контроль сроков.
6	Разработка проектной документации до получения разрешительной	С 22.03.2025 такая документация не принимается на экспертизу. Нарушение последовательности — потеря времени и средств.

Что это значит на практике: цена задержки

Любой возврат проекта — это минимум 2–4 недели потерянного времени: доработка разрешительной документации, повторное формирование комплекта, повторная подача. Для объекта с подрядной стоимостью от 3–5 млн BYN каждый месяц простоя — это прямые убытки: обслуживание кредитной линии, штрафные санкции по контрактам, срыв графиков ввода. И это не считая репутационных потерь перед инвесторами и заказчиками.

При портфеле в 3–5 объектов в год системная проблема с разрешительной документацией превращается в хроническое отставание от графика по всему портфелю. Мы видим это на практике: компании, которые относились к сбору разрешительной документации как к «формальности», сегодня теряют по 1–2 месяца на каждом объекте.

Как снизить риски

На основании опыта сопровождения проектов в 2025–2026 годах можно выделить принципы, которые позволяют пройти экспертизу с первого раза:

Строгая последовательность. Сначала полный пакет разрешительной документации — только потом проектирование. Никаких «параллельных стартов».

Актуальность форм. Все документы — по новым формам из приложений к Постановлению № 735. Старые бланки — гарантированный возврат.

Контроль сроков действия. ТУ, требования, заключения — каждый документ имеет срок. При длительном проектировании необходим регулярный мониторинг.

Знание местной специфики. Состав пакета определяется исполкомом. Перечень организаций, выдающих ТУ и ТТ, отличается от района к району.

Сверка с АПЗ. Любое изменение проектных решений — проверка соответствия архитектурно-планировочному заданию на всех этапах.

Полнота заключений. Убедиться, что все необходимые заключения надзорных органов получены до подачи на экспертизу.

Компания «Алексстрой»: разрешительная документация под ключ

Мы занимаемся подготовкой полного пакета разрешительной документации по актуальным требованиям Постановления № 735, сбором технических условий и заключений согласующих организаций. Знаем специфику работы исполкомов Минска и Минской области, контролируем сроки действия каждого документа в комплекте и сопровождаем проект до получения положительного заключения экспертизы.

Результат для вас: проект проходит экспертизу с первого раза, без возвратов и доработок, в предсказуемые сроки.

Нормативные правовые акты:

Кодекс РБ об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности от 17.07.2023 № 289-З (в силе с 23.07.2024)
Постановление СМ РБ от 18.12.2025 № 735 «О разрешительной документации на строительство» (в силе с 24.12.2025)
Постановление СМ РБ от 30.09.2016 № 791 «О государственной экспертизе градостроительной и проектной документации» (ред. пост. № 969 от 18.12.2024, в силе с 22.03.2025)
Указ Президента РБ от 31.01.2025 № 46 «Об особенностях строительства и приемки объектов в эксплуатацию»